"Alt-Grundstücke" – grundsätzlich pauschale Einkünfteermittlung
Das sind Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren. Für diese gilt folgende pauschale Anschaffungskostenermittlung:
- Im Normalfall werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt daher nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz iHv 25 Prozent zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 3,5 Prozent vom Veräußerungserlös beträgt.
- Erfolgte nach dem 31. Dezember 1987 – und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb – eine Änderung der Widmung von Grünland in Bauland, werden die Anschaffungskosten pauschal statt mit 86 Prozent nur mit 40 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Dadurch soll mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung pauschal miterfasst werden. Dies wurde in der öffentlichen Diskussion häufig als "Umwidmungssteuer" bezeichnet, was allerdings insoweit missverständlich ist, weil die Umwidmung selbst noch keine Besteuerung auslöst, sondern erst ein nachfolgender Verkauf des umgewidmeten Grundstücks. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt damit 60 Prozent des Erlöses. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz iHv 25 Prozent zu versteuern. Effektiv heißt das, dass die Steuerbelastung 15 Prozent vom Veräußerungserlös beträgt.
In beiden Fällen kann auf Antrag des Steuerpflichtigen die Ermittlung des Veräußerungserlöses auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen (und gegebenenfalls adaptierten) Anschaffungskosten für das Grundstück erfolgen (Regel-Einkünfteermittlung).
- Beispiel 1
- Beispiel 2
- Beispiel 3
Verkauf eines Grundstücks (Alt-Grundstück)
Ein Ferienhäuschen wurde 1990 um 100.000 Euro gekauft und wird im Herbst 2013 um 170.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 70.000 Euro.
Da das Grundstück vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde, beträgt die Steuerbelastung effektiv 3,5 % vom Veräußerungserlös, das sind 5.950 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 14 % ist mit dem besonderen Steuersatz iHv 25 % zu erfassen.
Verkauf eines umgewidmeten Grundstücks (Alt-Grundstück)
Ein Grundstück wurde 1985 um 5.000 Euro erworben, 1995 wurde es von Acker- in Bauland umgewidmet, im Sommer 2013 wird es um 30.000 Euro veräußert.
Da es sich um ein umgewidmetes Grundstück handelt, beträgt die Steuerbelastung effektiv 15 % vom Veräußerungserlös, das sind 4.500 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 60 % ist mit dem besonderen Steuersatz iHv 25 % zu erfassen.
Verkauf von Umwidmungsgrundstück mit Gebäude (Alt-Grundstück)
Ein Grundstück befindet sich seit Generationen im Familienbesitz (die ursprünglichen Anschaffungskosten sind nicht bekannt). Im Jahr 2001 wird das Grundstück zu Bauland umgewidmet. Im Sommer/Herbst 2002 wird auf dem Grundstück eine Ferienvilla errichtet; es handelt sich um ein selbst hergestelltes Gebäude. Die Errichtungskosten für die Ferienvilla belaufen sich auf 400.000 Euro. Im Sommer 2013 wird das Grundstück samt Ferienvilla um 600.000 Euro veräußert (500.000 Euro entfallen auf die Ferienvilla, 100.000 Euro auf den Grund und Boden).
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes ist zwischen Grund und Gebäude zu unterscheiden. Der auf den Grund entfallende Veräußerungserlös (100.000 Euro) ist effektiv mit 15 % des Veräußerungserlöses zu versteuern, das sind 15.000 Euro. Der auf das selbst hergestellte Gebäude entfallende Veräußerungserlös (500.000 Euro) unterliegt nicht der Besteuerung, weil die Steuerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude zur Anwendung gelangt.
Quelle: www.bmf.gv.at